자취생에게 집은 편안한 휴식처여야 하지만, 시설물이 하나둘 고장 나기 시작하면 그때부터 '스트레스의 근원'이 됩니다. 특히 사회초년생들은 집주인과의 관계가 불편해질까 봐 본인 돈으로 수리하고 넘기기도 하는데요. 사실 우리 민법은 임대인(집주인)에게 '사용·수익에 필요한 상태를 유지할 의무'를 부여하고 있습니다.
하지만 모든 고장이 집주인 책임은 아닙니다. 오늘 제60회에서는 불필요한 감정싸움을 끝낼 수 있는 '수선 의무 가이드라인'을 공개합니다.
1. 집주인(임대인)이 고쳐줘야 하는 것: '대규모 수선'
기본적으로 집의 골격이나 주요 설비, 즉 거주 자체가 불가능하거나 큰 불편을 초래하는 고장은 임대인의 책임입니다.
노후된 설비: 보일러 고장, 수도관 파열, 싱크대 파손(노후로 인한), 천장 누수 등은 임대인이 수리비 전액을 부담해야 합니다.
구조적 결함: 벽면의 심한 균열이나 곰팡이(단열 불량으로 인한 결로), 장판 및 벽지의 노후로 인한 교체 등도 포함됩니다.
핵심 기준: "이걸 안 고치면 정상적인 생활이 안 된다"라고 판단되는 항목들입니다. 2026년 대법원 판례에서도 사소한 소모품을 제외한 기본 시설의 유지 책임은 임대인에게 있음을 명확히 하고 있습니다.
2. 세입자(임차인)가 고쳐야 하는 것: '소규모 수선'
반면, 일상적인 소모품이나 세입자의 부주의로 발생한 문제는 본인이 해결해야 합니다.
소모품 교체: 형광등(전등), 샤워기 헤드, 건전지, 문손잡이(단순 노후) 등은 보통 임차인이 부담합니다.
본인 과실: 변기에 이물질을 넣어 막히게 하거나, 애완동물이 벽지를 훼손한 경우, 환기 소홀로 생긴 곰팡이 등은 세입자가 원상복구 해야 합니다.
핵심 기준: "적은 비용으로 별다른 기술 없이 고칠 수 있는 사소한 것"은 임차인이 부담하는 것이 관례입니다.
3. 2026 실무 팁: 고장 발견 즉시 '사진'부터 찍으세요
갈등을 방지하는 가장 좋은 방법은 기록입니다.
즉시 통보: 고장을 발견하면 그 즉시 사진이나 영상을 찍어 집주인에게 문자로 보냅니다. "언제부터 이런 증상이 있었다"는 기록을 남기는 것이 중요합니다. 시간이 흐른 뒤 통보하면 세입자의 관리 소홀(선량한 관리자의 주의 의무 위반)로 몰릴 수 있습니다.
수리 전 합의: 긴급한 누수가 아니라면, 반드시 수리하기 전에 집주인에게 수리 업체와 견적을 공유하고 승낙을 받으세요. 동의 없이 먼저 고치고 영수증만 보내면 청구가 거절될 수 있습니다.
특약 우선: 계약 시 "모든 수선은 임차인이 한다"는 특약을 넣었더라도, 보일러 같은 주요 설비의 수선 의무까지 임차인에게 넘길 수는 없다는 것이 판례의 태도입니다. 하지만 소모품 범위를 미리 정해두면 갈등이 줄어듭니다.
4. 수전이나 도배는 애매한데 어떡하죠?
수전(수도꼭지): 단순한 패킹 교체라면 세입자가, 수전 자체가 낡아 통째로 교체해야 한다면 집주인이 부담하는 경우가 많습니다.
도배·장판: 입주 당시부터 상태가 안 좋았다면 집주인에게 요구할 수 있지만, 살면서 더러워진 부분은 세입자가 안고 가는 것이 일반적입니다. (단, 전세는 세입자가, 월세는 집주인이 해주는 관행이 있으나 절대적인 법은 아닙니다.)
결론: "당당하게 요구하되, 예의는 갖추세요"
집주인은 여러분의 보증금을 굴려 수익을 내는 '사업자'이고, 여러분은 그 대가를 지불하는 '고객'입니다. 고장 난 시설을 고쳐달라고 하는 것은 당당한 권리입니다. 다만, "해줘!" 식의 고압적인 태도보다는 상황을 정확히 설명하고 합리적인 지점에서 합의를 이끌어내는 기술이 필요합니다. 오늘 알려드린 기준을 바탕으로 슬기로운 자취 생활을 이어가시길 바랍니다!
핵심 요약
보일러, 누수, 수도관 등 주요 설비와 노후로 인한 고장은 집주인 책임이다.
전등, 배터리, 소모품 등 사소하고 비용이 적은 수선은 세입자 책임이다.
고장 발견 시 즉시 사진 채록 후 임대인에게 통보하여 기록을 남겨야 한다.
임의 수리 전 반드시 임대인과 견적 및 수리 여부를 합의하라.
다음 편 예고: 내 집 안에서의 문제만큼 힘든 것이 벽 너머의 소음입니다. 2026 층간소음 및 이웃 분쟁: 행정적 대응 절차와 소음 측정 서비스 활용법
자취하면서 집주인에게 수리 요청을 해보신 적 있나요? "이건 해줄 줄 알았는데 안 해줘서 서러웠다" 하는 경험이 있다면 댓글로 나눠주세요!
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