부동산 중개인이 "깨끗한 집이에요"라고 말해도 직접 눈으로 확인하기 전까지는 절대 믿어서는 안 됩니다. 등기부등본은 크게 표제부, 갑구, 을구 세 부분으로 나뉩니다. 각 섹션에서 무엇을 '필터링'해야 하는지 핵심만 짚어드립니다.
1. 표제부: 내가 보고 있는 '그 집'이 맞는가?
건물의 주소, 구조, 면적 등이 적혀 있습니다.
체크 포인트: 계약서상의 주소와 등기부상 주소가 지번, 호수까지 일치하는지 확인하세요. 특히 다세대/다가구 주택의 경우 층수나 호수가 실제와 다른 경우가 있는데, 이 경우 나중에 대항력을 갖추지 못해 보증금 보호를 못 받을 수 있습니다.
2. 갑구(甲區): 진짜 주인은 누구인가?
소유권에 관한 사항이 적혀 있습니다.
진짜 주인 확인: 신분증과 등기부상 소유자의 이름, 주민번호가 일치하는지 대조하세요.
위험 신호: 가압류, 가처분, 경매개시결정, 신탁 등의 단어가 보인다면? 묻지도 따지지도 말고 도망치세요. 현재 집주인의 소유권이 흔들리고 있다는 뜻이며, 내 보증금은 후순위로 밀려 공중분해 될 가능성이 매우 높습니다.
3. 을구(乙區): 집주인이 빚을 얼마나 졌는가?
소유권 이외의 권리, 즉 '대출'에 관한 사항이 적혀 있습니다.
근저당권(채권최고액): 가장 많이 보이는 용어입니다. 집주인이 집을 담보로 은행에서 돈을 빌렸다는 뜻입니다.
계산법: [근저당권 채권최고액 + 내 보증금 + 다른 세입자들의 보증금]의 합계가 실제 매매가의 70~80%를 넘는다면, 이른바 '깡통전세'의 위험이 큽니다. 집이 경매에 넘어갔을 때 내 돈을 다 돌려받지 못할 수 있기 때문입니다.
4. 2026 실무 팁: '당일' 등기부등본 확인
등기부등본은 살아있는 생물과 같습니다. 어제 깨끗했어도 오늘 아침에 대출을 받을 수 있습니다.
열람 시점: 계약 직전, 잔금 치르기 직전, 전입신고 직전 총 3번 직접 열람(인터넷등기소)하세요.
말소 조건: 만약 대출이 있는 집인데 잔금으로 대출을 갚기로 했다면, 계약서 특약에 "잔금 지급과 동시에 근저당권을 말소하고 말소 등기를 접수한다"는 문구를 반드시 넣어야 합니다.
팁 한마디: "등기부는 당신을 속이지 않습니다"
용어가 어렵다고 중개사의 말만 믿고 넘기지 마세요. '을구'에 적힌 금액 하나가 당신의 2년 치 월급, 혹은 그 이상의 소중한 자산을 결정합니다. 오늘 알려드린 갑구와 을구의 차이만 명확히 알아도 전세 사기의 90%는 예방할 수 있습니다.
핵심 요약
표제부에서는 실제 주소와 면적의 일치 여부를 확인하라.
갑구에 '가압류', '가등기', '신탁' 문구가 있다면 절대 계약하지 마라.
을구의 근저당권 금액과 내 보증금의 합이 집값의 70%를 넘지 않는지 계산하라.
등기부등본은 계약 당일과 잔금 당일에 실시간으로 직접 열람하라.
다음 편 예고: 서류가 깨끗해도 불안하시죠? '2026 전세 사기 예방 실무: HUG 전세보증보험 가입 조건과 절차'를 통해 최종 안전장치를 마련해 봅니다.
등기부등본을 처음 떼봤을 때 가장 당황스러웠던 용어는 무엇이었나요? 댓글로 남겨주시면 집사가 쉽게 설명해 드릴게요!
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