부동산 계약서의 '특약 사항'은 법의 테두리 안에서 임대인과 임차인이 합의한 특별한 약속입니다. "집주인이 좋은 분 같아서" 혹은 "중개사가 알아서 써줬겠지"라는 생각은 위험합니다. 내 재산을 지키는 가장 강력한 무기는 친절함이 아니라 명확한 문구입니다.
1. 대항력 확보를 위한 '권리 변동 금지' 문구
대한민국 법상 임차인의 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 발생합니다. 이 맹점을 이용해 이사 당일 집주인이 대출을 받는 악질적인 사례를 막아야 합니다.
필수 문구: "임대인은 계약 체결일로부터 입주 다음 날까지 본건 부동산에 대하여 어떠한 새로운 권리 설정(담보 제공, 가압류 등)도 하지 않는다. 이를 위반할 경우 본 계약은 무효로 하며 임대인은 임차인에게 계약금의 배액을 배상한다."
2. 전세보증보험 가입 협조 및 해지 조건
앞서 4회에서 다뤘던 보증보험 가입 가능 여부를 최종적으로 확약받는 조항입니다.
필수 문구: "본건 주택의 결격 사유로 인해 전세보증보험 가입이 거절될 경우, 본 계약은 무효로 하고 임대인은 계약금 및 보증금 전액을 즉시 반환한다. 임대인은 보험 가입을 위한 제반 절차에 적극 협조한다."
3. 선순위 채권(근저당) 말소 및 감액
집주인이 잔금을 받아 빚을 갚기로 했다면, 말만 믿지 말고 반드시 기록으로 남겨야 합니다.
필수 문구: "임대인은 잔금 수령과 동시에 선순위 근저당권(채권최고액 OO원)을 말소(혹은 OO원까지 감액)하고 그 증빙(말소 접수증 등)을 임차인에게 제공한다. 위반 시 계약 해제 사유가 된다."
4. 수리 및 관리 책임의 명확화
입주 후 보일러가 고장 나거나 벽지에 곰팡이가 피었을 때의 분쟁을 예방합니다.
필수 문구: "임대인은 입주 전까지 주요 시설물(상하수도, 보일러, 전기 등)의 고장을 수리하여 최상의 상태로 인도한다. 입주 후 발생하는 구조적 결함이나 노후로 인한 고장은 임대인이 수리 비용을 부담하며, 임차인의 과실로 인한 고장은 임차인이 부담한다."
5. 국세/지방세 완납 증명 확인
집주인이 세금을 체납 중이라면, 집이 경매에 넘어갔을 때 세금이 내 보증금보다 먼저 빠져나갑니다. 2026년 현재는 임대인 동의 없이도 미납 국세를 열람할 수 있지만, 특약에 넣는 것이 훨씬 깔끔합니다.
필수 문구: "임대인은 본 계약 체결 당시 국세 및 지방세 체납 사실이 없음을 고지하며, 임차인이 잔금 지급 전까지 임대인의 세금 완납 증명서 제출을 요구할 경우 이에 응하기로 한다."
팁 한마디: "특약은 싸우기 위해서가 아니라, 안 싸우기 위해 씁니다"
집주인이 기분 나빠할까 봐 걱정되시나요? 정당한 권리를 요구하는 임차인을 거부하는 집주인이라면, 애초에 그 집은 들어가지 않는 것이 상책입니다. 꼼꼼한 특약은 나중에 발생할 수 있는 거대한 분쟁을 종이 한 장으로 막아주는 아주 경제적인 보험입니다.
핵심 요약
이사 당일 대출 금지 조항으로 대항력 맹점을 보완하라.
보증보험 가입 거절 시 계약 무효 조항을 넣어 안전장치를 마련하라.
근저당 말소 및 세금 완납 여부를 문구로 명시하여 우선순위를 확보하라.
수리 범위를 미리 정해 입주 후 얼굴 붉히는 일을 방지하라.
다음 편 예고: 도장을 찍었다면 이제 행정 처리가 남았습니다! '2026 이사 당일 행정 0순위: 전입신고와 확정일자 온라인 신청 총정리'를 통해 내 권리를 법적으로 공표하는 법을 알아봅니다.
계약서 특약 사항을 쓸 때 집주인이나 중개사와 기 싸움(?)을 했던 경험이 있으신가요? 혹은 이 문구는 꼭 넣고 싶다 하는 게 있다면 무엇인가요?
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